Zuschlag an Eigentümer, trotzdem vollen Betrag zahlen?


Selbst ersteigern und nur die Hälfte des Bargebotes zahlen – funktioniert das denn? Wer im Rahmen einer Teilungsversteigerung der Zuschlag erhält – der Ersteher genannt - muss grundsätzlich den von ihm im Versteigerungstermin gebotenen Betrag (Bargebot) bis zu dem etwa 6-8 Wochen später stattfindenden Verteilungstermin vollständig bezahlen, und zwar auch wenn er als Miteigentümer das Grundstück in der Teilungsversteigerung selbst ersteigert. Der Ersteher, z.B. der Ehemann, ist nicht berechtigt, die Zahlung des Bargebots um den Betrag zu kürzen, den er im Hinblick auf seine Beteiligungsquote an der Bruchteilsgemeinschaft am Versteigerungserlös zu haben glaubt, also um die Hälfte wenn seiner Ehefrau die andere Hälfte der Immobilie gehört.


Hat der Ersteher entgegen dieser Verpflichtung das Bargebot bis zum Verteilungstermin nicht oder nicht vollständig entrichtet, wird der Teilungsplan dadurch ausgeführt, dass die Forderung der bisherigen Eigentümer gegen den Ersteher auf Zahlung des Meistgebots auf die ehemaligen Grundstückseigentümer übertragen wird. Den früheren Eigentümern steht die übertragene Forderung gemeinschaftlich in ihrem bisherigen Rechtsverhältnis zu, so dass es bei nicht vollständiger Zahlung weiterer Schritte bedarf, um die Bruchteilsgemeinschaft endgültig aufzuheben. Das gilt auch, wenn das Grundstück durch einen der früheren Miteigentümer ersteigert worden ist. Der Ersteher erwirbt dann - untechnisch ausgedrückt - zusammen mit dem anderen früheren Miteigentümer eine Forderung gegen sich selbst. Oder anders ausgedrückt: Der frühere Miteigentümer, der sein Eigentum an Haus oder Wohnung mit dem Zuschlag verloren hat, erlangt für den Verlust eine gemeinschaftlich gebundene Forderung gegen den Ersteher.

Ein Fall aus dem Leben


Das möchte ich an dem folgenden Fall erklären (Sachverhalt vereinfacht nach Bundesgerichtshof Beschluss v. 13.11.2013, Az.: XII ZB 333/12):

Nach der Scheidung wurde auf Betreiben des Ehemannes das Teilungsversteigerungsverfahren über das je zur Hälfte im Miteigentum der Eheleute stehende Hausgrundstück durchgeführt. Der Ehemann stellte im Versteigerungstermin eine Sicherheit und erhielt für ein (Bar-)Gebot von 134.000 € den Zuschlag. Mit dem Zuschlag wurde er Eigentümer.  Die Sicherheit wurde vom Gericht verwertet, der Ehemann zahlte jedoch die nach Verbrauch der Sicherheitsleistung noch geschuldeten restlichen 118.000 € nicht. Im Verteilungstermin verfügte das Gericht folgerichtig einen Teilungsplan, wonach die Forderung gegen den Ersteher (nämlich gegen den Ehemann) in Höhe von 118.000 € auf die (geschiedenen) Eheleute als frühere Eigentümer zu je 1/2 "unverteilt" übertragen wurde. Das Versteigerungsgericht ließ im Grundbuch zugunsten beider Eheleute eine Sicherungshypothek in Höhe von 118.000 € eingetragen, aus der die Ehefrau die Wiederversteigerung des Grundstücks betrieb.  Der Ehemann bot der Ehefrau Zahlung von 59.000 € - also den der Ehefrau wirtschaftlich zustehenden hälftigen Erlösanteil - an und verlangte von ihr die Zustimmung zur hälftigen Teilung der Sicherungshypothek, sodann die Bewilligung der Löschung der allein zugunsten der Ehefrau zu bildenden Sicherungshypothek und Zurücknahme des Wiederversteigerungsantrages, alles Zug um Zug gegen Zahlung des auf den Anteil der Ehefrau entfallenden halben Versteigerungserlöses.

Die Ehefrau erwartete vom Ex-Mann jedoch die Hinterlegung des vollen Gebotsbetrages. Ihre Vorstellung: Sie wollte nach Einzahlung des vollen Betrages ihren hälftigen Erlös kassieren, um sodann die Auskehrung der dem Ex-Mann zustehenden Hälfte zu blockieren und darauf mit Forderungen aus dem beendeten Eheverhältnis zuzugreifen (z.B. Zugewinnausgleich). Damit konnte sich die geschiedene Ehefrau jedoch vor dem Bundesgerichtshof nicht durchsetzen.

Sicherungshypothek steht den geschiedenen Eheleuten gemeinschaftlich zu


Die Aufhebung einerBruchteilsgemeinschaft an einem Haus oder einer Eigentumswohnung erfolgt – wennkein freiwilliger Verkauf vor dem Notar erfolgt - durch Versteigerung undanschließende Teilung eines nach Abzug der Versteigerungskosten undBerichtigung (Bezahlung) der gemeinschaftlichen Verbindlichkeiten (z.B. von mittelsGrundschulden besicherten Bankdarlehen) verbleibenden Überschusses zwischen denbisherigen Miteigentümern entsprechend ihren Anteilen. Da sich die an dem Grundstück bestehende Bruchteilsgemeinschaft mit dem Zuschlag im Teilungsversteigerungsverfahren an dem Versteigerungserlös fortsetzt, steht den Miteigentümern die Forderung auf Zahlung des Versteigerungserlöses gemeinschaftlich in ihrem bisherigen Rechtsverhältnis zu. Besteht  eine Bruchteilsgemeinschaft an dem Grundstück, ergibt sich an der Forderung nunmehr eine Mitberechtigung, da jeder frühere Miteigentümer vom Ersteher nur Zahlung an alle früheren Miteigentümer gemeinsam verlangen kann. Dies gilt auch dann, wenn ein Miteigentümer das Grundstück selbst ersteigert. Deshalb wird die Sicherungshypothek in solchen Fällen auch gemeinschaftlich für die (geschiedenen) Eheleute eingetragen. Die Gemeinschaft setzt sich an der unbefriedigten Forderung fort und nun muss die mit der Hypothek besicherte gemeinsame Forderung - wie zuvor das Grundstück - auseinandergesetzt werden.

Ersteher hat Anspruch auf Teilung der Sicherungshypothek


Der BGH bejaht einen Anspruch des Ehemanns auf Zustimmung zur Teilung und Änderung der den Beteiligten übertragenen Forderung in Höhe von 118.000 € in zwei, den geschiedenen Ehegatten jeweils als Alleingläubiger zustehende Forderungen in Höhe von je 59.000 €. Einer vorherigen vollständigen Bezahlung – im Sprachgebrauch der Versteigerung „Berichtigung“ - des Bargebots durch den Ehemann bedarf es hierzu nicht.

Die zunächst an dem Grundstück bestehende Bruchteilsgemeinschaft setzt sich an der Forderung auf Zahlung des Versteigerungserlöses fort, so dass es weiterer Schritte bedarf, um die Bruchteilsgemeinschaft endgültig aufzuheben.

Grundsätzlich: Inkasso der Forderung ist der Weg zur Auseinandersetzung


Auch wenn das Grundstück durch einen der früheren Miteigentümer ersteigert worden ist, wird die Aufhebung der fortbestehenden Bruchteilsgemeinschaft grundsätzlich dadurch herbeigeführt, dass die Forderung durch die ehemaligen Miteigentümer realisiert (also der Geldbetrag einkassiert) und der Erlös entsprechend der quotalen Berechtigung zwischen den Teilhabern aufgeteilt wird. Erst mit der Aufteilung des Erlöses ist die Bruchteilsgemeinschaft aufgehoben.

Ausnahmsweise: Auseinandersetzung durch Teilung der Forderung


Wird die Bruchteilsgemeinschaft an der Forderung nicht durch Einzug des ausstehenden Betrages realisiert, kann die Aufhebung der an der Forderung gegen den Ersteher bestehenden Bruchteilsgemeinschaft jedoch auch herbeigeführt werden, indem der Ehegatte, der das Grundstück ersteigert hat, den auf den anderen Ehegatten entfallenden Erlösanteil bereitstellt und zugleich von diesem die Zustimmung zur Teilung der unverteilt übertragenen Forderung auf Zahlung des Versteigerungserlöses verlangt.

Denn nach § 749 Abs. 1 BGB kann ein Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Die Aufhebung einer an einer Forderung bestehenden Gemeinschaft kann ausnahmsweise auch durch Teilung ohne vorherige Einziehung erfolgen, wenn

·       die Verfahrenskosten berichtigt sind,

·       keine Gemeinschaftsverbindlichkeiten mehr bestehen und

·       die Beteiligungsquoten der Teilhaber feststehen.  

Ist gewährleistet, dass der vom Verlust des Eigentums an der Immobilie betroffene Miteigentümer den auf ihn entfallenden Erlösanteil erhält, wird auf diese Weise die Auseinandersetzung der Bruchteilsgemeinschaft lediglich vereinfacht, ohne dass berechtigte Interessen des anderen Teilhabers beeinträchtigt werden. Steht die Beteiligungsquote des anderen Teilhabers fest – was der Fall ist, weil sich das zweifelsfrei aus dem Grundbuch ergibt -, steht ihm auch nur ein dieser Quote entsprechender Anteil am Versteigerungserlös zu. Diesen Anteil erhält er, wenn er die Zustimmung zur Aufteilung der übertragenen Forderung nur erteilen muss, wenn gleichzeitig sichergestellt ist, dass ihm ein entsprechender Geldbetrag auch zufließt.

Ein weitergehendes schutzwürdiges Interesse daran, dass der Miteigentümer, der das Grundstück ersteigert hat, zunächst das Meistgebot vollständig zahlt, besteht nicht. Denn der Miteigentümer, der sein Eigentum an Haus oder Wohnung verloren hat, könnte auch nach der gemeinsamen Einziehung der Forderung nur einen seiner Beteiligungsquote entsprechenden Anteil an dem Übererlös verlangen. Gleichzeitig müsste er seinerseits der Auskehrung des Anteils am Übererlös an den bisherigen Miteigentümer, der das Grundstück ersteigert hat, zustimmen.

Dem kann nicht mit Erfolg das Interesse der Ehepartners, hier der Ehefrau, an der Sicherung von güterrechtlichen Ansprüchen (z.B. Zugewinnausgleich) entgegengehalten werden. Denn auch wenn das Bargebot vollständig entrichtet werden würde, könnte die Ehefrau gegenüber anderen Gläubigern des Ehemanns keine bevorrechtigte Befriedigung ihrer güterrechtlichen Ansprüche erreichen. Denn aus dem erzielten Versteigerungserlös werden nur solche Forderungen der Teilhaber bevorrechtigt befriedigt, die sich auf die Gemeinschaft an der Immobilie gründen. Güterrechtliche Ansprüche als von der Gemeinschaft an Haus oder Wohnung unabhängige, auf einem anderen Rechtsgrund beruhende, Forderungen gegen den anderen Teilhaber sind hierbei nicht zu berücksichtigen. Der ausgleichsberechtigte Ehegatte kann daher zur Durchsetzung von güterrechtlichen Ansprüchen nur im Rahmen der allgemeinen - auch den anderen Gläubigern des ausgleichspflichtigen Ehegatten zustehenden - vollstreckungsrechtlichen Möglichkeiten auf den Anteil des ausgleichspflichtigen Ehegatten am Übererlös zugreifen. Das damit verbundene Risiko, den güterrechtlichen Anspruch nicht vollstrecken zu können, hat der ausgleichsberechtigte Ehegatte zu tragen.

Deshalb besteht kein Grund, warum der Miteigentümer, der das Grundstück ersteigert hat, zunächst das Bargebot abzgl. Einer etwa gestellten Bietsicherheit vollständig an die Bruchteilsgemeinschaft leisten soll, um bei der anschließenden Teilung sofort wieder den auf ihn entfallenden Anteil am Erlös zurückzuerhalten. Der Ersteigerer wäre sonst gezwungen, den vollständigen Erlös, gegebenenfalls im Wege der Fremdfinanzierung, aufzubringen, obwohl der andere Teilhaber letztlich nur einen seiner Beteiligungsquote entsprechenden Anteil verlangen kann und der Ersteher den auf ihn entfallenden Erlösanteil sofort wieder zurückerhalten würde.
Fazit: Wer eine Immobilie als Miteigentümer ersteigern möchte, aber nicht über die Mittel verfügt, das Bargebot vollständig zu bezahlen, für den kann das ein - wenn auch komplizierter - Weg sein.

Rechtsanwalt Johannes Steger
Hamburg

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