Teilungsversteigerung von A bis Z - Antrag bis Erlösverteilung

Gerichtliche Auseinandersetzung der Grundstücksgemeinschaft - wie funktioniert das?



Wenn Sie diesen umfassenden Blog lesen wollen, sind Sie vermutlich an einer Immobilie beteiligt und möchten diese gern insgesamt verkaufen oder erwerben, aber können sich damit nicht durchsetzen. Vielleicht drängt auch Ihr Miteigentümer zu einer Veräußerung, aber Sie wollen nicht verkaufen. Genau für Sie habe ich diesen Blog geschrieben. Hier finden Sie leicht verständliche Antworten zur Teilungsversteigerung. Lesen Sie weiter!


Bevor ich mich nun mit den Details beschäftige, möchte ich Ihnen ein Geheimnis verraten. Das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), in dem die Teilungsversteigerung geregelt ist, wird selbst von Anwälten „als Buch mit sieben Siegeln“ beschrieben. Darin steckt nicht nur ein Körnchen Wahrheit. Wer nicht regelmäßig in solchen gerichtlichen Versteigerungsverfahren Erfahrungen sammelt, wird sich immer wieder überraschen lassen müssen und steht dann oft zum falschen Zeitpunkt vor ungeahnten Problemen. Auch wer diesen Blog studiert, wird nicht in der Lage sein, die Teilungsversteigerung selbst fehlerfrei und mit dem bestmöglichen wirtschaftlichen Erfolg zu betreiben. Aber andererseits sollte niemand sich in eine Teilungsversteigerung begeben, bevor er sich nicht zumindest mit den Rahmenbedingungen eines solchen Verfahrens vertraut gemacht hat. Und dafür eignet sich mein Blog perfekt.

Das Weiterlesen lohnt sich, denn: Die gesetzlichen Vorschriften sind zwar sehr technisch und kompliziert, aber die erzwungene Auseinandersetzung einer Grundstücksgemeinschaft, die man Teilungsversteigerung oder Auseinandersetzungsversteigerung nennt, ist bei guter Vorbereitung in aller Regel
Lassen Sie sich also nicht von Ihren Bekannten, Freunden oder von nicht mit einer Versteigerung vertrauten Rechtsanwälten mit Redensarten wie „Auf See und vor Gericht ist man in Gottes Hand“ oder „das ist viel zu teuer“ verunsichern.

Es handelt sich - vereinfacht gesagt - bei der Teilungsversteigerung um ein vom Gericht geleitetes förmliches Verfahren zur erzwungenen Auseinandersetzung einer Grundstücksgemeinschaft (m.a.W.  ein unter Aufsicht des Gerichts im Auftrag des Antragstellers geführtes regelgebundenes Verkaufsverfahren mit kalkulierbaren Kosten). Dabei wird die nicht teilbare Immobilie in teilbares Geld umgewandelt. Das Vollstreckungsgericht hat in einem solchen Verfahren gerade nicht zu entscheiden, ob man als Miteigentümer im Recht ist oder nicht. Denn: Niemand soll gezwungen sein, dauerhaft gegen seinen Willen in einer Grundstücksgemeinschaft zu verbleiben. Verhindern kann man also die Teilungsversteigerung in aller Regel nicht.

Nun aber genug der Vorrede. Worum geht es ?


Bei einer Teilungsversteigerung stellt einer von mehreren Miteigentümern beim Amtsgericht den formlosen Antrag, das gemeinschaftliche Grundstück versteigern zu lassen. Die anderen Eigentümer werden so zum Verkauf durch Versteigerung gezwungen. Der Versteigerungserlös tritt an die Stelle des Grundstücks und wird sodann unter den ehemaligen Miteigentümern verteilt - aber nur wenn sich diese über die Erlösverteilung einigen. Ohne Einigung bleibt der Versteigerungserlös bei Gericht hinterlegt.

Wieso kommt es zu einer solchen Versteigerung? Meist sind sich die Miteigentümer, Eheleute, Lebenspartner, Miterben oder Mitgesellschafter nicht (mehr) über die weitere Verwaltung oder Verwertung der Immobilie einig, oder man möchte sowohl persönlich und wirtschaftlich getrennte Wege gehen. Will man im gesetzten Alter noch in eine Modernisierung der Immobilie investieren, die sich vielleicht erst in vielen Jahren auszahlt, oder lieber mit einem Verkauf das verfügbare Einkommen für den Lebensabend kräftig aufbessern? Wer hingegen schon in jungen Jahren ein ordentliches laufendes Einkommen hat, setzt möglicherweise mehr auf die langfristige Wertsteigerung der Immobilie. Durch unvorhergesehene Erbfälle entstehen oft Erbengemeinschaften aus Personen, die zu verschiedenen Familienstämmen gehören oder die sich in ganz unterschiedlichen Lebensphasen befinden.

Der Grund für die Einleitung einer Auseinandersetzungsversteigerung ist also nicht in der Zahlungsunfähigkeit - wie bei einer Vollstreckungsversteigerung durch ein Kreditinstitut -, sondern in der Zerstrittenheit und mangelnden Homogenität der Eigentümergemeinschaft zu suchen. Der eine will die Immobilie behalten und der andere will sie verkaufen und setzt das mit dem Antrag auf Teilungsversteigerung gegen den Willen des oder der anderen durch.

In Ausnahmefällen kann auch der Gläubiger eines Miteigentümer oder Mitgesellschafters erzwingen, aber das ist ein Thema für einen anderen Beitrag.

Wer kann die Teilungsversteigerung beantragen?

Jeder Miteigentümer ist unabhängig von der Größe seines Anteils antragsberechtigt. Das Verfahren kann auch gegen den Willen der anderen Miteigentümer durchgeführt werden und zum erzwungenen Verkauf führen.  

Gelegentlich wird die Auseinandersetzung durch ein Testament oder einen Vertrag einer Miteigentümergesellschaft für eine bestimmte Zeit oder dauerhaft ausgeschlossen. Ein Verbot der Auseinandersetzung kann etwa auch im Grundbuch eingetragen sein. Soweit Testamentsvollstreckung angeordnet ist, kann nur der Testamentsvollstrecker die Teilungsversteigerung betreiben.  


Auch bei Eheleuten, deren Ehe zerbrochen ist und bei denen deshalb ein Partner den schnellen Verkauf der gemeinsamen Immobilie anstrebt, der andere diesen jedoch blockiert oder verzögert,  kann die Teilungsversteigerung ein geeigneter Weg sein. Das klappt jedoch nicht immer. Sind die finanziellen Mittel begrenzt verhindert § 1365 BGB oft die Teilungsversteigerung. Denn danach darf ein Ehegatte über sein Vermögen im Ganzen nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verfügen, und leider ist auch die erzwungene Versteigerung eine solche Verfügung. Stellt der Grundstücksanteil des antragstellenden Ehegatten nahezu (=ca. 90% oder mehr) dessen gesamtes Vermögen dar, ist die Versteigerung nur zulässig, wenn der andere Ehegatte dem Versteigerungsantrag zustimmt. Verweigert der Ehegatte die Zustimmung, womit in fast allen Fällen zu rechnen ist, dann scheitert das Versteigerungsverfahren praktisch bevor es richtig begonnen hat. Nach der Scheidung ist die Zustimmung nicht mehr notwendig.


Ist der Antragsteller Erbe eines im Grundbuch eingetragenen Eigentümers, muss er vor Antragstellung das Grundbuch nicht berichtigen lassen. Es genügt, wenn er mit seinem Antrag den Erbnachweis (z. B. Erbschein oder Testament) vorlegt.

Auch der Gläubiger eine Miteigentümers kann die Teilungsversteigerung beantragen, wenn er den Miteigentumsanteil am Grundstück pfändet und sich den Aufhebungsanspruch für die Grundstücksgemeinschaft sichert. Das kann z.B. das Finanzamt wegen Steuerschulden sein.

Wie ermittelt das Gericht den Wert der Immobilie? 

Zu Beginn des Verfahrens begutachtet ein Sachverständiger die Immobilie. Im Anschluss daran setzt das Gericht den Verkehrswert fest. Oft ergibt sich eine Einigungsmöglichkeit der Miteigentümer zu diesem Zeitpunkt. Von Bedeutung ist hier § 62 ZVG, nach dem auf Antrag eines Miteigentümers ein so genannter Vermittlungstermin vom Gericht anberaumt wird. Das Gericht wirkt dann auf eine Einigung der Beteiligten hin. Im Falle des Scheiterns wird das Verfahren fortgesetzt.


Die Beteiligten sollten sich bemühen, das Interesse von Bietinteressenten für das Objekt zu wecken. Dies erhöht den Preis. Ein probates Mittel ist, dass die Beteiligten durch Veröffentlichungen in Zeitungsanzeigen auf die bevorstehende Teilungsversteigerung aufmerksam machen. Kontraproduktiv ist dies nur für denjenigen, der als Miteigentümer das Objekt letztendlich selbst ersteigern möchte. Bei diesem ist das Interesse genau gegenläufig.

Wie läuft der Versteigerungstermin ab?

Der Versteigerungstermin findet als öffentliche Sitzung des Amtsgerichtes statt, zu der jedermann Zutritt hat. Der Termin selbst gliedert sich in drei Abschnitte: den Bekanntmachungsteil, die Bietzeit und die Verhandlung und Entscheidung über den Zuschlag. Der Rechtspfleger leitet den Termin ein. Es folgt die Feststellung der Anwesenden. Wenn sich ein Verfahrensbeteiligter nicht meldet, kann er keinen Einfluss auf das Verfahren nehmen. Außer dem Antragsteller erhält nur derjenige Einfluss auf das Verfahren, der den Beitritt zum Verfahren erklärt. Der Beitretende wird damit selbst zum Antragsteller. Ein Miteigentümer, der dem Verfahren nicht beitritt, wird als Antragsgegner bezeichnet. Tritt der Antragsgegner nicht bei, so kann der Antragsteller noch im Versteigerungstermin, also noch bis zum Zuschlag, den Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung zurücknehmen oder die vorläufige Einstellung des Verfahrens erklären, z. B. wenn der Antragsgegner Meistbietender bleibt. Ist hingegen der Antragsgegner beigetreten, führt die Rücknahme des Antrages oder die Erklärung zur vorläufigen Einstellung durch den ersten Antragsteller nicht zur Erledigung des Verfahrens, sondern wird wegen des Beitrittes des Antragsgegners fortgeführt. Der Zuschlag kann dann erfolgen.

Der Beitrittsbeschluß muss jedoch 4 Wochen vor dem Versteigerungstermin dem bislang alleinigen Antragsteller zugestellt werden, damit er in dem Versteigerungstermin berücksichtigt wird (§ 43 Abs. 2 ZVG). Die Beitrittserklärung sollte also rechtzeitig abgegeben werden, um keine Fristen zu versäumen.

Erster Abschnitt des Versteigerungstermin: Bekanntmachungsteil 

In diesem Abschnitt gibt der Rechtspfleger, der das Versteigerungsverfahren durchführt, Hinweise zum wesentlichen Grundbuchinhalt, den Beteiligten, zu Anmeldungen der Beteiligten (auch etwaiger Mieter und Pächter), zum festgesetzten Verkehrswert mit 5/10 und 7/10 Grenze, soweit diese noch gelten. Kernstück des Bekanntmachungsteils sind die allgemeinen Versteigerungsbedingungen.

In erster Linie bestimmen sie, dass durch den Zuschlag das Eigentum auf den Ersteher übergeht, und zwar am Grundstück und an allen Gegenständen, auf die sich die Versteigerung erstreckt. Als Zubehör gilt z.B. das Inventar von Hotel- und Gaststättenbetrieben, die Maschinen auf dem Fabrikgrundstück, die Bagger in der Kiesgrube. Als Eigentümer von Zubehör muss man darauf hinwirken, dass der Teilungsversteigerungsantrag bzgl. des Zubehörs aufgehoben oder eingestellt wird (§37 Ziff. 5 ZVG). Sonst geht das Eigentum verloren und an seine Stelle tritt ein anzumeldender Anspruch am Gesamterlös. Die Versteigerungsbedingungen bestimmen weiter die Grunderwerbsteuerpflicht des Erstehers, Übergang von Nutzungen und Lasten und Gefahrübergang mit Zuschlag und einen vollständigen Gewährleistungsausschluss.

Die Erläuterungen des Gerichts zum geringsten Gebot sind außerordentlich wichtig. Das geringste Gebot besteht aus den Verfahrenskosten und den Rechten, die der Erwerber übernehmen muss (bestehen bleibende Rechte). Es muss bei der Versteigerung mindestens erreicht werden, sonst kann der Zuschlag nicht erteilt werden.

Das geringste Gebot richtet sich in der Zwangsversteigerung nach dem betreibenden bestrangigen Gläubiger. Alle diesem Gläubiger im Range vorgehenden Ansprüche bleiben bestehen und müssen vom Erwerber übernommen werden. Ähnlich wird das geringste Gebot auch bei der Teilungsversteigerung berechnet. Da allerdings ein "betreibender Gläubiger" mit einer Geldforderung fehlt, tritt an seine Stelle der Antragsteller, so dass alle seinem Auseinandersetzungsanspruch "vorgehenden" Rechte bestehen bleiben. Für Objekte im Eigentum einer Gesamthandsgemeinschaft (Erbengemeinschaft, BGB-Gesellschaft) die ja nur einheitlich belastet sein können, folgt daraus, dass alle auf dem Objekt lastenden Rechte in das geringste Gebot aufzunehmen sind. Dies gilt auch für Bruchteilsgemeinschaften, wenn alle Anteile mit Gesamtrechten gleich belastet sind. Die bestehen bleibenden Rechte muss der Ersteher als Teil seiner Gegenleistung für den Erwerb des Objektes übernehmen.

Sind im Grundbuch noch Grundschulden oder Hypotheken eingetragen, deren Darlehen die Gemeinschaft bereits vollständig zurückgezahlt hat, können die Versteigerungsbedingungen auch im Interesse der Miteigentümer erheblich vereinfacht werden. Anstatt diese Rechte als bestehen bleibend in das geringste Gebot aufzunehmen, kann der Rechtspfleger nämlich unter folgenden Voraussetzungen diese Rechte als offensichtlich löschungsreif behandeln:
  • dem Gericht muss eine Löschungsbewilligung der Gläubigerbank in öffentlich beglaubigter  Form sowie der etwa erteilte Grundschuldbrief des Rechts vorliegen und
  • sämtliche Miteigentümer müssen im Versteigerungstermin persönlich zu Protokoll des Gerichts der Löschung zustimmen und sie beantragen. Möglich sind auch Teillöschungsbewilligungen.

Grundsätzlich gilt, dass der Bieterkreis nicht eingeschränkt werden kann. Freie Bieterkonkurrenz ist einer der elementaren Grundsätze des Zwangsversteigerungsrechts. Wenn aber alle Miteigentümer im Termin der Beschränkung des Bieterkreises auf die Teilhaber der Gemeinschaft zustimmen, muss das Gericht diese im BGB verankerte Regelung als gesetzliche Versteigerungsbedingung beachten (§ 753 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Zweiter Abschnitt des Versteigerungstermins: Bietzeit

Im zweiten Abschnitt des Versteigerungstermins nimmt das Gericht mindestens 30 Minuten lang Gebote der Kaufinteressenten entgegen. Das Bieten wird allerdings solange fortgesetzt, bis nach dreimaligem Aufruf des letzten Gebotes niemand mehr höher bietet. Gebote können erst dann nicht mehr abgegeben werden, wenn der Rechtspfleger den Schluss der Versteigerung verkündet.

Ein Bieter muss sich durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen. Soll für andere geboten werden, dies gilt auch für Ehegatten, ist die Vorlage einer notariellen Vollmacht erforderlich. Die Vollmacht muss zur Abgabe von Geboten berechtigen. Firmenvertreter müssen einen beglaubigten Handelsregisterauszug neueren Datums vorlegen.


Über ein Gebot wird sofort entschieden (Zulassung oder Zurückweisung), oft auch stillschweigend. Sämtliche Vorgänge werden protokolliert. Jeder Bieter muss damit rechnen, Sicherheit leisten zu müssen. Sie beträgt immer 10% des Verkehrswertes und ist nicht abhängig von der Höhe des Gebots. Kann der Bieter die Sicherheit nicht vorlegen, bleibt sein Gebot unberücksichtigt. Als Sicherheit dienen
  • Schecks einer Bank oder Sparkasse
  • Überweisungen auf das Konto der Justizkasse, Kontoinhaber des Einzahlers und Bieter sollten identisch sein
  • unbedingte und unbefristete Bürgschaften eines Kreditinstituts
Schecks werden jedoch nur akzeptiert, wenn zwischen dem Versteigerungstermin und der Vorlegungsfrist mindestens 3 Tage – nicht notwendig Werktage – liegen. Findet die Versteigerung beispielsweise an einem Dienstag statt, so muss der Scheck noch am Samstag derselben Woche der Bank vorgelegt werden können. Endet die Vorlagefrist bereits am Freitag, ist er nicht als Sicherheit geeignet. Die Schecks sollte sich ein Bietinteressent erst kurz vor der Versteigerung besorgen.

Die Beteiligung des bietenden Miteigentümers am Versteigerungsobjekt bleibt in jedem Fall bei der Verpflichtung zur Sicherheitsleistung völlig unberücksichtigt. Die zu erbringende Sicherheit vermindert sich also nicht um den Anteil an der Immobilie. 

Dritter Abschnitt des Versteigerungstermins: Entscheidung über den Zuschlag

Im dritten Abschnitt verhandelt das Gericht über den Zuschlag an den Meistbietenden. Nach Schluss der Versteigerung hört das Gericht alle anwesenden Beteiligten und den Meistbietenden zum Terminsergebnis an. Dies ist der letzte Moment, um Erklärungen abzugeben, die die zu treffende Entscheidung des Gerichts beeinflussen können. Liegt ein Meistgebot vor, ist über den Zuschlag zu entscheiden, entweder sofort oder in einem anzuberaumenden Verkündungstermin.

Der Zuschlag muss versagt werden, wenn das Meistgebot, also bestehen bleibende Rechte plus Bargebot, die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht (§ 85 a ZVG). Damit sollen die Miteigentümer vor einer Verschleuderung der Immobilie geschützt werden. Diese Grenze wendet das Gericht aber nur einmal an. Die sog. 7/10-Grenze hat im Teilungsversteigerungsverfahren nur geringe Bedeutung. Antragsberechtigt sind nur Gläubiger erlöschender dinglicher Rechte, dies kommt aber nur sehr selten vor. Denkbar sind in diesem dritten Abschnitt des Verfahrens:
  • Einstellung des Verfahrens durch die betreibenden Miteigentümer
  • Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot
  • Nachträgliche Offenlegung eines Vertretungsverhältnisses des Meistbietenden. Z.B.: Der Meistbietende erklärt zu Protokoll des Versteigerungsgerichtes die Abtretung aller Rechte aus dem Meistgebot und ein Dritter nimmt diese Abtretung an. Die Abtretung kann auch in notarieller Form vorbereitet sein und vorgelegt werden. Z.B.: Eine verdeckte Bietvollmacht kann jetzt noch offen gelegt werden. Diese ist in notarieller Form nachzuweisen, muss also vorbereitet sein. Die Nachteile der Abtretung und Offenlegung bestehen darin, dass Meistbietender und Abtretungsempfänger einerseits bzw. Vertreter und Vertretener andererseits gesamtschuldnerisch für die Zahlung des Meistgebots haften und insbesondere die Grunderwerbsteuer doppelt anfällt. Die Wirkungen des Zuschlagsbeschlusses treten unmittelbar mit Verkündung ein. Mit diesem Zeitpunkt geht das Eigentum auf den Erwerber über.

Was ist der Verteilungstermin?


Etwa 6-8 Wochen nach dem Zuschlag führt das Versteigerungsgericht einen Verteilungstermin mit dem Ziel durch, den bis dahin hinterlegten Versteigerungserlös unter den Miteigentümer entsprechend der Anteile an dem Grundstück zu verteilen. Auch wer als Miteigentümer den Zuschlag erhält muss grundsätzlich das Bargebot bis zum Verteilungstermin vollständig hinterlegen und kann nicht den auf seinen früheren Miteigentumsanteil voraussichtlich entfallenden Erlösanteil sogleich abziehen.  

Der Erlösüberschuss steht allen ehemaligen Miteigentümern gemeinschaftlich zu und bleibt grundsätzlich unverteilt. Anders als in der Zwangsversteigerung erfolgt hier keine automatische Aufteilung und Auszahlung des Betrages auf die Teilhaber der Gemeinschaft, wenngleich das Gericht sich bemüht eine Verteilung im Einvernehmen aller herbeizuführen. Eine übereinstimmende Anweisung aller Beteiligten ist erforderlich. Kann diese nicht beschafft werden, wird die Verteilung blockiert. Das Versteigerungsgericht muss den Betrag dann hinterlegen und den Beteiligten anheim stellen, sich außergerichtlich oder gerichtlich daran auseinanderzusetzen.

Weil die Konditionen einer gerichtlichen Hinterlegung sehr ungünstig sind, sollten selbst bei äußerst zerstrittenen Gemeinschaften zumindest Teilauseinandersetzungen angestrebt werden, ggf. schon im Vorfeld des Versteigerungstermins.

Wie finanziert man das Meistgebot?

Es gibt einige Besonderheiten bei der Finanzierung des Meistgebots durch den Erwerber:

Das Eigentum ist zum Zeitpunkt der Finanzierung bereits auf den Erwerber übergegangen und wird der Bank durch den Zuschlagsbeschluss nachgewiesen.

Ein Grundbuchauszug wird nicht benötigt (er ist auch falsch!). Nur die Angaben im Zuschlagsbeschluss stimmen mit dem richtigen Grundbuchstand überein.

Bestehen bleibende Rechte sind im Zuschlagsbeschluss aufgeführt. Ist nichts aufgeführt, kommt eine Beleihung an erster Stelle in Betracht.

Das Verkehrswertgutachten kann das Beleihungsgutachten ersetzen.

Die Eintragung der Finanzierungsgrundschuld kann erst nach Darlehensauszahlung erfolgen.

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer, Voraussetzung für die Umschreibung des Grundbuches und Eintragung der Finanzierungsgrundschuld wird dem Gericht durch Einzahlungsbeleg nachgewiesen.

Wer muss die Verfahrenskosten bezahlen?


Wird die Immobilie versteigert, so werden die Verfahrenskosten gem. § 109 ZVG dem Erlös entnommen, d.h. die Miteigentümer insgesamt bezahlen die Kosten im Verhältnis ihrer Beteiligung, da sich der zur Verteilung kommende Erlös um die Kosten vermindert. Bleibt die Versteigerung erfolglos oder wird der Antrag auf Versteigerung zurückgenommen, so sind die Kosten von demjenigen zu bezahlen, der das Verfahren beantragt hat. Vom Antragsteller wird bei Beauftragung des Gutachters und bei Bestimmung des Versteigerungstermins jeweils ein Vorschuss angefordert.

Kann die Teilungsversteigerung verzögert werden?


Nach § 180 Abs. 2 und 3 ZVG haben die Antragsgegner die Möglichkeit, die einstweilige Einstellung des Verfahrens zu beantragen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der Miteigentümer angemessen erscheint oder wenn durch die Versteigerung das Kindeswohl eines gemeinschaftlichen Kindes gefährdet wird. Hier kommt es auf den Einzelfall an, so dass eine allgemein gültige Aussage nicht getroffen werden kann. Das Vollstreckungsgericht belehrt jeden Antragsgegner über die Möglichkeit, einen Einstellungsantrag zu stellen. Das geschieht zeitgleich mit der Übersendung des Beschlusses über die Anordnung der Teilungsversteigerung und der erfolgten Beschlagnahme der Immobilie.

Besteht ein Sonderkündigungsrecht in der Teilungsversteigerung?

Ein Sonderkündigungsrecht von befristet abgeschlossenen Miet-/Pachtverhältnissen besteht anders als beim Erwerb in der Zwangsversteigerung bei der Teilungsversteigerung nicht.

Hamburg

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