Grundschulden bleiben: Fallstricke bei Gebot und Ablösung

Nennbetrag der Grundschuld entscheidet. Es gilt der Grundsatz: Zahlt der Ersteher des Grundstücks zur Ablösung einer in der Teilungsversteigerung bestehen gebliebenen Grundschuld eine unter deren Nennbetrag liegende Summe, darf die Grundschuldgläubigerin (i.d.R. die Bank) die Löschung der Grundschuld, die ihr in Höhe des restlichen Nennbetrags weiterhin zusteht, ohne eine entsprechende Vereinbarung mit dem Sicherungsgeber nicht bewilligen (Bundesgerichtshof Urteil v. 29.01.2016, Az.: V ZR 285/14). 


Der Fall (vereinfacht): Zugunsten der Bank bestand an dem versteigerten Grundstück eine erstrangige Grundschuld in Höhe eines Nennbetrages von 220.000 €. Diese war, da die Versteigerung aus einer nachrangigen Grundschuld betrieben wurde, bei dem Zuschlag an den Ersteher „bestehen geblieben“ und war deshalb vom Ersteher abzulösen. In der Folge zahlte der Käufer an die Bank einen Betrag von lediglich 25.000 €, im Gegenzug erteilte die Bank dem Ersteher als dem neuen Eigentümer eine Löschungsbewilligung für die erstrangige Grundschuld. Der frühere Eigentümer verlangte von der Bank Schadensersatz mit dem Argument, die Bank hätte die Löschungsbewilligung nur bei Erhalt des Nennbetrages der Grundschuld erteilen dürfen, sie habe insoweit ihre Pflicht zur Rückgewähr der Grundschuld verletzt. Der BGH gab dem klagenden früheren Eigentümer recht.

Grundschuld ist von der Forderung unabhängig

Im Grundsatz gilt: Die Grundschuld ist von einer etwa bestehenden persönlichen Forderung (i.d.R. Rückforderung eines Darlehens) unabhängig, auch wenn sie als Sicherung für eine solche Forderung dient. Deshalb steht sie der Grundschuldgläubigerin (meist einer Bank) weiterhin zu, wenn die gesicherte Forderung ganz oder teilweise nicht (mehr) besteht. Aufgrund des Sicherungsvertrags kann der Sicherungsgeber (also der Eigentümer des Grundstücks) dann jedoch die Rückgewähr der Grundschuld verlangen. Der Rückgewähranspruch richtet sich auf Abtretung oder Aufhebung des nicht valutierten Teils der Grundschuld oder einen entsprechenden Verzicht. Oder etwas einfacher für den Fall eines Bankdarlehens ausgedrückt: Ist das Darlehen an die Bank zurückgezahlt, muss die Bank entweder die Grundschuld aufgeben oder sie muss die Rechte an der Grundschuld an den Eigentümer abtreten, so dass diese zu einer Eigentümergrundschuld wird, also dem Eigentümer des Grundstücks zusteht. Die Bank darf die Grundschuld also nicht behalten oder in anderer Weise verwerten.

Nach Darlehensrückzahlung muss die Bank Grundschuld zurückgeben

Etwas komplexer wird die Anwendung der vorstehendes Grundsätze nach einer Versteigerung. 

Wird bei der Versteigerung die Grundschuld - einschließlich ihres nicht valutierten Teils - als bestehenbleibendes Recht (§ 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG) von dem Ersteher übernommen, haftet dieser für den Nennbetrag der Grundschuld dinglich. Die Übernahme der Grundschuld bildet einen Teil des von ihm geschuldeten Versteigerungserlöses. Zuzüglich des bar zu zahlenden Teils des geringsten Gebots (§ 49 Abs. 1 ZVG) ergibt sich der Preis, den der Ersteher für das Grundstück zu bezahlen hat. Ob die Grundschuld im Zeitpunkt des Zuschlags valutiert ist oder nicht, ist für die dingliche Haftung des Erstehers ohne Bedeutung.

Valuta der Grundschuld ist für das Gebot in der Versteigerung unbedeutend

Löst nun der Ersteher die bestehen gebliebene Grundschuld in voller Höhe ab, geht sie kraft Gesetzes auf ihn über, denn er wird mit dem Zuschlag der (neue) Eigentümer. Den durch die Zahlung des Erstehers erzielten Erlös muss nun die Grundschuldgläubigerin (also meist die Bank) ihren Pflichten aus dem Sicherungsvertrag entsprechend zunächst auf die gesicherte Forderung (i.d.R. das Darlehen) verrechnen. Im Hinblick auf den nicht valutierten Teil der Grundschuld (also soweit das Darlehen bereits zurückgezahlt ist) tritt an Stelle des zuvor bestehenden Anspruchs auf Rückgewähr der Grundschuld nunmehr der verbleibende "Übererlös", den die Grundschuldgläubigerin an den frühere Eigentümer auskehren muss. Hierdurch wird ausgeglichen, dass der bar zu zahlende Teil des Versteigerungserlöses um den vollen Betrag der Grundschuld einschließlich ihres nicht mehr valutierten Teils gemindert war.

Zahlt der Ersteher des Grundstücks dagegen zur Ablösung einer in der Versteigerung bestehen gebliebenen Grundschuld eine unter deren Nennbetrag liegende Summe an die Bank, wird die Grundschuld nur in Höhe der geleisteten Zahlung zur Eigentümergrundschuld des Erstehers. Die Grundschuldgläubigerin darf die Löschung der Grundschuld, die ihr in Höhe des restlichen Nennbetrags weiterhin zusteht, ohne eine entsprechende Vereinbarung mit dem früheren Eigentümer nicht bewilligen. Setzt sie sich über dieses Verbot hinweg, mach sie sich diesem gegenüber schadensersatzpflichtig.

Die wichtigen Grundsätze 

  • Der Kaufpreis für den Bieter besteht aus dem Nominalbetrag des vom Ersteher zu übernehmenden Rechts zuzüglich des Bargebots.

  • Den Nominalbetrag des zu übernehmenden Rechts zahlt der Ersteher an die Grundpfandgläubigerin, das Bargebot an das Versteigerungsgericht.

  • Die Grundpfandgläubigerin muss, um sich nicht gegenüber dem früheren Eigentümer schadensersatzpflichtig zu machen, in jedem Fall den Ersteher veranlassen, den Nominalbetrag des bestehen gebliebenen Rechts zu zahlen, bevor dieser eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld erhält.

Welchen Betrag muss der Ersteher an die Bank zahlen?



Die Grundpfandgläubigerin (Bank) ist nach einer Versteigerung gegenüber dem früheren Eigentümer nicht verpflichtet, vom Ersteher des Grundstücks auch die ab Zuschlagserteilung bis zur Ablösung auflaufenden dinglichen Zinsen auf den Nominalbetrag der Grundschuld zu verlangen, jedenfalls dann nicht, wenn bereits die Zahlung in Höhe des Nominalbetrages ausreicht, um die durch die Grundschuld besicherte Forderung an den früheren Eigentümer vollständig zu tilgen (Bundesgerichtshof Urteil v. 04.02.2011, Az.: V ZR 132/10).

Ersteher muss mit dinglichen Zinsen rechnen

Die Grundpfandgläubigerin kann zwar von dem Ersteher die dinglichen Zinsen ab dem Zuschlag (§ 56 Satz 2 ZVG) bis zur Ablösung verlangen, sie ist dazu gegenüber dem Alteigentümer nicht verpflichtet, solange sich nicht etwas anderes aus dem zwischen der Bank und dem Alteigentümer bezüglich der Bestellung der Grundschuld abgeschlossenen Sicherungsvertrag ergibt.

Denn die Zinsen hätten dem früheren Eigentümer auch dann nicht zugestanden, wenn dieser vor der Teilungsversteigerung des Grundstücks die Grundschulden selbst abgelöst hätten.

Hinweise für den Alteigentümer und den Bieter:

Der Kaufpreis bestimmt sich für den Ersteher aus der Summe des zu übernehmenden Rechts zuzüglich des Bargebots.

Das Bargebot zahlt der Ersteher an das Versteigerungsgericht. Die übernommene Grundschuld löst der Ersteher durch Zahlung an die Grundpfandgläubigerin (Bank) ab.

Wenn in der Versteigerung eine Grundschuld bestehen bleibt, muss der Ersteher zumindest den Nominalbetrag der Grundschuld an die Grundpfandgläubigerin zahlen, um das Grundstück von der Last der Grundschuld zu befreien.

Der Ersteher muss jedoch damit rechnen, dass die Bank zusätzlich auch die im Grundbuch eingetragenen dinglichen Zinsen auf die Grundschuld (i.d.R. 15-18% p.a.) für die Zeit ab dem Zuschlag bis zur Ablösung der Grundschuld verlangt.

Der frühere Eigentümer des Grundstücks hat keinen Anspruch darauf, dass die Bank vom Ersteher auch die dinglichen Zinsen auf die Grundschuld verlangt, wenn seine gegenüber der Bank bestehende Schuld bereits durch die Zahlung des Nominalbetrages getilgt wird.


Johannes Steger
Hamburg

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