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Teilungsversteigerung von A bis Z - Antrag bis Erlösverteilung

Gerichtliche Auseinandersetzung der Grundstücksgemeinschaft - wie funktioniert das?

Wenn Sie diesen umfassenden Blog lesen wollen, sind Sie vermutlich an einer Immobilie beteiligt und möchten diese gern insgesamt verkaufen oder erwerben, aber können sich damit nicht durchsetzen. Vielleicht drängt auch Ihr Miteigentümer zu einer Veräußerung, aber Sie wollen nicht verkaufen. Genau für Sie habe ich diesen Blog geschrieben. Hier finden Sie leicht verständliche Antworten zur Teilungsversteigerung. Lesen Sie weiter!

Bevor ich mich nun mit den Details beschäftige, möchte ich Ihnen ein Geheimnis verraten. Das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), in dem die Teilungsversteigerung geregelt ist, wird selbst von Anwälten „als Buch mit sieben Siegeln“ beschrieben. Darin steckt nicht nur ein Körnchen Wahrheit. Wer nicht regelmäßig in solchen gerichtlichen Versteigerungsverfahren Erfahrungen sammelt, wird sich immer wieder überraschen lassen müssen und steht dann oft zum falschen Zeitpunkt vor ungeahnt…

Teilungsversteigerung der ehelichen Wohnung vor Scheidung

Wer sich von seinem Ehepartner trennt und aus der gemeinsamen Wohnung auszieht, möchte oft auch die Immobilie schnell zu Geld machen. Einen Weg dahin eröffnet die Teilungsversteigerung, wenn die Eheleute sich nicht einvernehmlich auf die Veräußerung der Immobilie verständigen. Die Verhinderung der von einem Ehegatten nach Trennung angestrebten Teilungsversteigerung der im Miteigentum stehenden ehelichen Wohnung ist aber nicht immer möglich. Für den Versteigerungswilligen gilt es Fallstricke zu vermeiden.
Zustimmung bei Verfügung über wesentliches VermögenMacht der Miteigentumsanteil des Versteigerungswilligen sein ganzes oder nahezu ganzes Vermögen aus und wird die Ehe im gesetzlichen Güterstand geführt, kann die Teilungsversteigerung ohne Einwilligung des anderen erst gar nicht durchgeführt werden (§ 1365 BGB). 
Teilungsversteigerung während des Getrenntlebens 
In anderen Fällen kann die Teilungsversteigerung während der Trennungszeit der Eheleute unzulässig sein, obschon der Grundsa…

Muss ein Miteigentümer für sein Gebot eine Bietsicherheit stellen?

Wer bei einer Teilungsversteigerung mitbieten möchte, muss darauf vorbereitet sein, auf Verlangen eine Bietsicherheit zu stellen. Denn: Sofort nach Abgabe eines Gebotes kann ein Beteiligter, dessen Recht durch die Nicht-Erfüllung des Gebotes beeinträchtigt werden würde, Sicherheitsleistung in Höhe von 10% des vom Gericht festgesetzten Verkehrswertes verlangen. Bietkonkurrenten, die nicht Beteiligte sind, können eine Bietsicherheit nicht verlangen. Erklärt das Gericht die Sicherheit für erforderlich, ist sie sofort zu leisten. Nur wenn die Bietsicherheit geleistet wird, ist das Gebot wirksam.
Welche Formen der Bietsicherheit sind zugelassen?Scheck
Die Sicherheitsleistung kann durch einen Bundesbankscheck erbracht werden. Zur Bundesbank gehören die Landeszentralbanken als Hauptverwaltungsstellen, so dass auch Landeszentralbankschecks unter gleichen Voraussetzungen zulässig sind. Ebenfalls geeignet als Sicherheit sind Verrechnungsschecks. Diese müssen von einem im Geltungsbereich des ZVG…

Zuschlag an Eigentümer, trotzdem vollen Betrag zahlen?

Selbst ersteigern und nur die Hälfte des Bargebotes zahlen – funktioniert das denn? Wer im Rahmen einer Teilungsversteigerung der Zuschlag erhält – der Ersteher genannt - muss grundsätzlich den von ihm im Versteigerungstermin gebotenen Betrag (Bargebot) bis zu dem etwa 6-8 Wochen später stattfindenden Verteilungstermin vollständig bezahlen, und zwar auch wenn er als Miteigentümer das Grundstück in der Teilungsversteigerung selbst ersteigert. Der Ersteher, z.B. der Ehemann, ist nicht berechtigt, die Zahlung des Bargebots um den Betrag zu kürzen, den er im Hinblick auf seine Beteiligungsquote an der Bruchteilsgemeinschaft am Versteigerungserlös zu haben glaubt, also um die Hälfte wenn seiner Ehefrau die andere Hälfte der Immobilie gehört.
Hat der Ersteher entgegen dieser Verpflichtung das Bargebot bis zum Verteilungstermin nicht oder nicht vollständig entrichtet, wird der Teilungsplan dadurch ausgeführt, dass die Forderung der bisherigen Eigentümer gegen den Ersteher auf Zahlung des Meis…

Trotz Teilungsversteigerung des Finanzamts verkaufen?

Wie kann man das Finanzamt bei  der Teilungsversteigerung ausbremsen? Steuerschulden eines Miteigentümers berechtigen das Finanzamt, den Miteigentumsanteil des säumigen Zahlers an einem Grundstück zu pfänden. Da sich dieser Grundstücksanteil nicht sinnvoll getrennt verwerten läßt – denn es gibt nur einen kleinen Markt für den Verkauf von Miteigentumsanteilen an einer Bruchteilsgemeinschaft an Grundstücken -  erfolgt die Vollstreckung meist dadurch, dass der Gläubiger, hier also das Finanzamt, die zwangsweise Auseinandersetzung der Grundstücksgemeinschaft durch einen Antrag auf gerichtliche Teilungsversteigerung einleitet. Die Steuerbehörden verfolgen dabei die Absicht, bei erfolgreicher Versteigerung auf den dem zahlungsunwilligen oder zahlungsunfähigen Miteigentümer zustehenden Erlös zugreifen zu können, um so die Steuerschulden einzutreiben. 
Der Fall: 
A und B waren zu je ½ Miteigentümer eines Grundstücks. B war mit Steuern in Höhe von 17.194,40 EUR in Rückstand. Das Finanzamt pf…

Erben, Ehepartner und Miteigentümer zum Verkauf zwingen

Tipps für die erfolgreiche Vermarktung in der Teilungsversteigerung. Scheidung, Trennung, unterschiedliche Interessen von Miteigentümern oder innerhalb einer Erbengemeinschaft oder Streit zwischen den Gesellschaftern einer GbR sind die häufigsten Gründe für den erzwungenen Verkauf einer Immobilie.

Der eine braucht kurzfristig Geld, andere setzten eher auf den stetigen Wertzuwachs der Immobilie, wieder andere möchten nicht aus der Immobilie ausziehen oder diese für die Familie erhalten und der nächsten Generation überlassen.

Im Falle einer Trennung benötigt der eine oft schnell Geld und favorisiert den baldigen Verkauf des gemeinsamen Hauses oder der Ehewohnung. Wenn negative Gefühle noch eine Rolle spielen, dann verzögert der wirtschaftlich besser gestellte Partner häufig den freihändigen Verkauf vor einem Notar - Verzögerung ist die unangenehmste Form der Ablehnung - oder er verweigert generell sein Einverständnis. Oft verfolgt er damit die unfaire Absicht, den wirtschaftlich schwä…

Gläubiger erzwingt Teilungsversteigerung - Gesellschaft verkauft

Versteigerungsantrag kommt von einem Gläubiger eines Gesellschafters. Heute beschäftige ich mit einem für die Teilungsversteigerung eher atypischen Fall, in dem der Gläubiger eines Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) die Versteigerung erzwingt.  Die GbR kontert den Versuch der fremdgesteuerten Auseinandersetzung  trotz erfolgter Beschlagnahme durch den gemeinsamen Verkauf der Immobilie und läßt den Gläubiger ins Leere laufen. Also eine aus Schuldnersicht äußerst lehrreiche Entscheidung. Gläubiger erzwingt die  Teilungsversteigerung
Der Fall (Bundesgerichtshof Beschluss v. 15.09.2016, Az.: V ZB 183/14) läßt sich wie folgt zusammenfassen: Gegenstand einer Teilungsversteigerung war ein Wohnungseigentum, das im Eigentum einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) bestehend aus zwei Gesellschaftern bestand. Der Gläubiger eines Gesellschafters pfändete den Anteil dieses Gesellschafters an der GbR einschließlich dessen Auseinandersetzungsanspruchs und ließ sich di…

Gesellschafter erzwingt Verkauf durch Teilungsversteigerung

Forcierte Auseinandersetzung einer GbR. Die Teilungsversteigerung dient der Auseinandersetzung der an einem Grundstück bestehenden Gemeinschaft von Eigentümern. Eheleute halten die Immobilie oft zu je ½ Miteigentumsanteil. Häufig entstehen Gemeinschaften durch Todesfälle in Form von Erbengemeinschaften. Oder mehrere Personen schliessen sich in Form einer Bruchteilsgemeinschaft zusammen. In all diesen Fällen kann ein Mitglied der Gemeinschaft nach § 180 Abs. 1 ZVG den forcierten Verkauf des Grundstückes im Wege der Teilungsversteigerung erzwingen.
In diesem Beitrag möchte ich mich mit der nicht so seltenen Konstellation beschäftigen, in der das Haus oder die Wohnung nicht „Mehreren“ gehört, sondern im Alleineigentum einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) steht. Das kann auch eine „Ehegatten-GbR“ sein. Wem eine Immobilie alleine gehört, für den besteht natürlich kein Bedarf für eine Teilungsversteigerung, er kann die Immobilie einfach verkaufen.
Alleineigentümer kann keine Teilun…

Grundschulden bleiben: Fallstricke bei Gebot und Ablösung

Nennbetrag der Grundschuld entscheidet. Es gilt der Grundsatz: Zahlt der Ersteher des Grundstücks zur Ablösung einer in der Teilungsversteigerung bestehen gebliebenen Grundschuld eine unter deren Nennbetrag liegende Summe, darf die Grundschuldgläubigerin (i.d.R. die Bank) die Löschung der Grundschuld, die ihr in Höhe des restlichen Nennbetrags weiterhin zusteht, ohne eine entsprechende Vereinbarung mit dem Sicherungsgeber nicht bewilligen (Bundesgerichtshof Urteil v. 29.01.2016, Az.: V ZR 285/14). 

Der Fall (vereinfacht): Zugunsten der Bank bestand an dem versteigerten Grundstück eine erstrangige Grundschuld in Höhe eines Nennbetrages von 220.000 €. Diese war, da die Versteigerung aus einer nachrangigen Grundschuld betrieben wurde, bei dem Zuschlag an den Ersteher „bestehen geblieben“ und war deshalb vom Ersteher abzulösen. In der Folge zahlte der Käufer an die Bank einen Betrag von lediglich 25.000 €, im Gegenzug erteilte die Bank dem Ersteher als dem neuen Eigentümer eine Löschungsb…