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Teilungsversteigerung Ratgeber von A bis Z - Antrag bis Erlösverteilung

Gerichtliche Auseinandersetzung der Grundstücksgemeinschaft - wie funktioniert das? Wenn Sie diesen umfassenden Blog lesen wollen, sind Sie vermutlich an einer Immobilie beteiligt und möchten diese gern insgesamt verkaufen oder erwerben, aber können sich damit nicht durchsetzen. Vielleicht drängt auch Ihr Miteigentümer zu einer Veräußerung, aber Sie wollen nicht verkaufen. Genau für Sie habe ich diesen Blog geschrieben. Hier finden Sie leicht verständliche Antworten zur Teilungsversteigerung. Lesen Sie weiter! Bevor ich mich nun mit den Details beschäftige, möchte ich Ihnen ein Geheimnis verraten. Das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG), in dem die Teilungsversteigerung geregelt ist, wird selbst von Anwälten „als Buch mit sieben Siegeln“ beschrieben. Darin steckt nicht nur ein Körnchen Wahrheit. Wer nicht regelmäßig in solchen gerichtlichen Versteigerungsverfahren Erfahrungen sammelt, wird sich immer wieder überraschen lassen müssen und steht dann oft zum falschen Zeitpunkt

Teilungsversteigerung als Mittel der Beitreibung von Forderungen

Die Teilungsversteigerung dient in der Regel der Auseinandersetzung einer Gemeinschaft an einer Immobilie, weil sich die Miteigentümer nicht über die weitere Verwertung der Immobilie verständigen können. Der eine Miteigentümer möchte verkaufen, um Kasse zu machen, der andere möchte die Immobilie gerne behalten, um sie für seine Kinder zu sichern, weil er sich langfristig eine Wertsteigerung der Immobilie verspricht. Auch nach der Scheidung einer Ehe oder nach einer Trennung kommt es häufig zu einer Teilungsversteigerung, weil man sich nicht nur persönlich, sondern auch finanziell auseinandersetzen möchte. Forderungsvollstreckung in Miteigentumsanteil Abgesehen von den oben genannten Standardfällen kann eine Teilungsversteigerung aber auch nützlich sein bei der Forderungsvollstreckung. In vielen Fällen werden Gerichtsurteile gegen Schuldner erwirkt, denen nicht eine Immobilie im Ganzen gehört, sondern die nur einen Miteigentumsanteil an einer Immobilie halten. Zwar schaffen es die m

Blockade, Verzögerung oder Abwendung der Teilungsversteigerung

Anträge, die zu einer Verzögerung im Teilungsversteigerungsverfahren führen, sind an der Tagesordnung, jedoch lässt sich die Teilungsversteigerung nur selten vollständig verhindern. Denn der gesetzliche Anspruch auf Auseinandersetzung des Grundstückes und somit der Anspruch auf Durchführung der Teilungsversteigerung lässt sich meist nicht abwenden. Jedoch bieten sich kurz nach der Anordnung der Teilungsversteigerung, aber dann auch im weiteren Verlauf des Verfahrens Möglichkeiten, das Verfahren hinauszuzögern, um Zeit zu gewinnen, z.B. um eine Finanzierung zu beschaffen oder eine Einigung unter den Miteigentümern herbeizuführen. Ob allerdings im Einzelfall eine solche Verzögerung auch im Interesse derjenigen Partei liegt, die die Verzögerung herbeiführt, sollte im Einzelfall geprüft werden. Allzu häufig werden Verzögerungsmaßnahmen nur ergriffen, weil die Betroffenen diese Möglichkeiten haben, ohne sich jedoch im Klaren darüber zu sein, ob das ihnen zum Vorteil gereicht oder nicht.  

Kosten des Zuschlags in der Teilungsversteigerung aus Sicht des Erstehers

Mit dem Zuschlag erwirbt der Ersteher - ohne jede Gewährleistung für Mängel - das Eigentum an der versteigerten Immobilie.  In diesem Moment, nämlich mit Verkündung des gerichtlichen Zuschlagsbeschlusses - geht auch die Gefahr der gänzlichen oder teilweisen Zerstörung der auf dem Grundstück stehenden Gebäude auf den Ersteher über, dafür tritt er jedoch in etwa bestehende Versicherungsverhältnisse ein. Mit dem Zuschlagsbeschluss kann der Ersteher die Räumungsvollstreckung gegen die bisherigen (Mit-) Eigentümer betreiben, sofern diese auf dem Grundstück ohne Mietvertrag wohnen. Mit dem Wirksamwerden des Zuschlags erlöschen alle Rechte, die nicht nach den Versteigerungsbedingungen oder kraft Gesetzes bestehen bleiben. Welche Zahlungsverpflichtungen muss der Ersteher einkalkulieren? Zu den vom Ersteher zu tragenden Lasten gehören zunächst die dinglichen Zinsen ab dem Zuschlag für ein Grundpfandrecht, welches trotz des Zuschlags bestehen geblieben ist. Die Zahlungsverpflichtung für dies

Für Dummies: Grundschulden in der Teilungsversteigerung

Nach meiner Erfahrung bereitet den Beteiligten einer Teilungsversteigerung die richtige Behandlung von Grundschulden ausnahmslos Verständnisschwierigkeiten. Gewiss nachvollziehbar, denn auch juristisch stellen diese an die eingeschalteten Berater, typischerweise Rechtsanwälte, höchste Anforderungen. Warum sind Grundschulden in der Teilungsversteigerung, aber nicht in der Zwangsversteigerung ein Thema? Die Zwangsversteigerung wird von einem Gläubiger des Eigentümers eingeleitet. Auslöser des Verfahrens sind finanzielle Schwierigkeiten auf Eigentümerseite. Bei dem Gläubiger handelt es typischerweise um ein Kreditinstitut, welchem der Eigentümer gegen Gewährung eines Kredits eine Grundschuld an der Immobilie eingeräumt hat. Die Grundschuld besichert den Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens und erlaubt dem Kreditinstitut die Versteigerung der Immobilie, wenn der Kredit nicht freiwillig zurückgezahlt wird. Das Kreditinstitut befriedigt sich dann aus dem Versteigerungserlös, den der Er

Exitstrategien in der Teilungsversteigerung - Selbst beantragte Versteigerung wieder stoppen

Wenn man sein Haus oder seine Wohnung verkaufen möchte, aber niemand bereit ist, den gewünschten Kaufpreis zu zahlen, dann stellt man seine Verkaufsbemühungen problemlos ein und behält die Immobilie. Die Sorge, den gewünschten Preis in der Teilungsversteigerung nicht erzielen zu können, hemmt hingegen zu Unrecht Miteigentümer, Gesellschafter einer GbR oder Mitglieder einer Erbengemeinschaft, die gerichtliche Verwertung der ihnen mitgehörenden Immobilie zu beantragen. Dabei gibt es auch nach Beantragung der Versteigerung eine Reihe von probaten Exitstrategien für den Fall, dass es doch einmal anders läuft als erwartet und der gewünschte Erlös nicht erzielt werden kann. Zur Teilungsversteigerung greift man meist dann, wenn eine einvernehmliche Veräußerung nicht in Betracht kommt, etwa weil in der Miteigentümergemeinschaft zumindest einer ist, der partout nicht verkaufen möchte oder mit absurd hohen Kaufpreisvorstellungen die Suche nach einem passenden Käufer blockiert. Entgegen la

Blockade der Erlösverteilung muss oft mit Verzugszinsen bezahlt werden

Bei unberechtigter Blockade eines nach erfolgter Teilungsversteigerung hinterlegten Geldbetrages hat der Gläubiger einen Anspruch auf Zinsen in gesetzlicher Höhe. Erlösverteilung Nicht selten können sich die zerstrittenen Miteigentümer nach erfolgter Teilungsversteigerung nicht über die Erlösverteilung einigen. Einer blockiert oft ohne Grund die Aufteilung des Geldes und zwingt damit das Versteigerungsgericht, den Erlös zu hinterlegen. Denn anders als bei einer Zwangsversteigerung erfolgt keine automatische Verteilung entsprechend der bisherigen Miteigentumsanteile an dem versteigerten Grundstück. Die Erlösverteilung setzt vielmehr eine einvernehmliche Regelung der Miteigentümer voraus. Die Erlösverteilung zu blockieren, birgt beträchtliche Risiken wie der fast typische Fall zeigt, den der BGH (Urt. v. 12.10.2017, IX ZR 267/16) zu entscheiden hatte. Sachverhalt Die Klägerin und der Beklagte waren Miteigentümer eines Grundstücks, das zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft ver

Teilungsversteigerung der ehelichen Wohnung vor Scheidung

Wer sich von seinem Ehepartner trennt und aus der gemeinsamen Wohnung auszieht, möchte oft auch die Immobilie schnell zu Geld machen. Einen Weg dahin eröffnet die Teilungsversteigerung, wenn die Eheleute sich nicht einvernehmlich auf die Veräußerung der Immobilie verständigen. Die Verhinderung der von einem Ehegatten nach Trennung angestrebten Teilungsversteigerung der im Miteigentum stehenden ehelichen Wohnung ist aber nicht immer möglich. Für den Versteigerungswilligen gilt es Fallstricke zu vermeiden.   Zustimmung bei Verfügung über wesentliches Vermögen Macht der Miteigentumsanteil des Versteigerungswilligen sein ganzes oder nahezu ganzes Vermögen aus und wird die Ehe im gesetzlichen Güterstand geführt, kann die Teilungsversteigerung ohne Einwilligung des anderen erst gar nicht durchgeführt werden (§ 1365 BGB).  Teilungsversteigerung während des Getrenntlebens  In anderen Fällen kann die Teilungsversteigerung während der Trennungszeit der Eheleute unzulässig sein,

Muss ein Miteigentümer für sein Gebot eine Bietsicherheit stellen?

Wer bei einer Teilungsversteigerung mitbieten möchte, muss darauf vorbereitet sein, auf Verlangen eine Bietsicherheit zu stellen. Denn: Sofort nach Abgabe eines Gebotes kann ein Beteiligter, dessen Recht durch die Nicht-Erfüllung des Gebotes beeinträchtigt werden würde, Sicherheitsleistung   in Höhe von 10% des vom Gericht festgesetzten Verkehrswertes verlangen. Bietkonkurrenten, die nicht Beteiligte sind, können eine Bietsicherheit nicht verlangen. Erklärt das Gericht die Sicherheit für erforderlich, ist sie sofort zu leisten. Nur wenn die Bietsicherheit geleistet wird, ist das Gebot wirksam. Welche Formen der Bietsicherheit sind zugelassen? Scheck Die Sicherheitsleistung kann durch einen Bundesbankscheck erbracht werden. Zur Bundesbank gehören die Landeszentralbanken als Hauptverwaltungsstellen, so dass auch Landeszentralbankschecks unter gleichen Voraussetzungen zulässig sind. Ebenfalls geeignet als Sicherheit sind Verrechnungsschecks. Diese müssen von einem im Geltungsbere

Zuschlag an Eigentümer, trotzdem vollen Betrag zahlen?

Selbst ersteigern und nur die Hälfte des Bargebotes zahlen – funktioniert das denn?  Wer im Rahmen einer Teilungsversteigerung der Zuschlag erhält – der Ersteher genannt - muss grundsätzlich den von ihm im Versteigerungstermin gebotenen Betrag (Bargebot) bis zu dem etwa 6-8 Wochen später stattfindenden Verteilungstermin vollständig bezahlen, und zwar auch wenn er als Miteigentümer das Grundstück in der Teilungsversteigerung selbst ersteigert.  Der Ersteher, z.B. der Ehemann, ist grundsätzlich nicht berechtigt, die Zahlung des Bargebots um den Betrag zu kürzen, den er im Hinblick auf seine Beteiligungsquote an der Bruchteilsgemeinschaft am Versteigerungserlös zu haben glaubt, also um die Hälfte wenn seiner Ehefrau die andere Hälfte der Immobilie gehört.   Hat der Ersteher entgegen dieser Verpflichtung das Bargebot bis zum Verteilungstermin nicht oder nicht vollständig entrichtet, wird der Teilungsplan dadurch ausgeführt, dass die Forderung der bisherigen Eigentümer gegen den Ersteher